건우2차아파트 해설
건우2차아파트 해설
  • 주희춘
  • 승인 2003.02.20 00:00
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건우2차 아파트문제 일지

▲96년 1월 27일 강진군, 건우주택에 주택건설 사업계획승인
▲96년 11월 11일 입주자 모집공고 승인 신청
▲96년 11월 19일 입주자 모집공고 승인(입주예정일:97년 3월 30일)
▲96년 12월 24일~98년 7월 31일까지 입주자와 건우주택간 임대차계약 체결
▲97년 8월 5일 아파트 임시사용승인
▲97년 11월 15일 강진군, 건우주택에 아파트소유사실확증명 발급
▲97년 11월 19일 건우주택, 소유사실확인서 근거로 36억7천만원 근저당 설정
▲97년 11월 25일까지 건우주택 8차례에 걸쳐 주택은행으로부터 30억1천여만원 대출. 
▲98년 7월 26일 건우주택 부도. 이민호 대표 잠적
▲99년 7월 31일 건우입주자 194명 임대보증금 반환소송제기
▲2003년 2월 17일 선고공판

 


해설

■지역주민반응
소송제기 3년 7개여월만에 나온 건우아파트 관련 1심 판결은 강진군과 주택은행, 감리회사의 행정절차상의 잘못은 인정되지만 주민들이 주장하는 임대차보증금의 회수불능에 직접적인 원인을 제공 했다고는 볼 수 없다는 것으로 요약된다. 한마디로 임대차보증금의 회수 불능이 아직 현실화되지는 않았다는 것이다.
이는 일반인들의 법감정과 상당히 동떨어진 것이지만 구체적 증거와 사례를 통해 과실을 입증해야하는 법논리상 이번 판결은 일정부분 예상됐던 내용이라는게 법조계 주변의 얘기다. 바꿔말하면 채권 확보 1순위로 되어있는 주택은행이 그동안 미뤄왔던 경매절차에 착수하고 2순위인 입주민들의 피해가 구체화될 경우 법의 판결은 다양한 방향으로 바뀔 수 있다는 것이다.

그러나 이같은 합리성과는 별개로 이번 판결이 입주민들과 지역주민들에게 주는 허탈감은 ‘법은 결국 강자의 편이 아니냐’는 소외감으로 이어지고 있다. 법원에 의해 공무원들의 과실이 분명히 인정되고 있고 은행의 대출규정 위반이 확인됐으며, 감리회사의 업무태만 역시 수긍되고 있지 않느냐는 것이다. 다수의 가해자가 분명히 드러난 현실에서 유일한 피해자인 입주민들의 권리가 보호받지 못한 현실은 결국 제3, 제4의 건우아파트를 양산할 뿐이라는 것이다.

■사건개요
건우아파트문제가 지역문제로 비화된 것은 지난 98년 7월 강진에서 잘 나가던 건우주택의 전격적인 부도로 시작됐다. 당시 건우1차 임대아파트를 완공한데에 이어 2차 임대아파트를 건설하던 건우주택이 7월 26일 최종부도 처리된 이후 당연히 있어야할 보증회사가 없는 것으로 드러나면서 감추어져 있던 문제들이 고구마 줄기처럼 드러나기 시작했다. 우선, 허가 주체인 강진군이 96년 11월 입주자모집공고를 승인을 하면서 법에 규정되어있는 주택임대보증이나 2인 이상의 연대보증을 확보하지 않고 승인을 내준 것이 밝혀졌다. 시공회사 부도 이후 공사를 승계하거나 주민들이 회사측에 이미 지불한 임대보증금을 되돌려 받을 대상이 전무했던 것이다. 임대보증금은 25평의 경우 3천만원에 이른다.

문제는 이 정도가 아니였다. 부도 8개월 전인 97년 7월 건우주택이 ‘건우 2차임대아파트’를 주택은행에 최고 36억7천만원의 근저당 등기를 해 놓았고, 이는 ‘아파트소유사실확인원’을 근거로 가능한 일이었으며, 아파트소유사실확인원은 근저당 설정 4일 전 강진군이 불법적으로 발행해 준 사실도 밝혀졌다. 소유사실확인원은 임시사용중인 미완공 건축물에 대해서는 발급할 수 없도록 규정돼있다. 이같은 사실이 드러나자 강진군과 전남도는 담당공무원을 징계하고 명령계통에 있던 간부공무원을 대기발령시키는등 책임추궁에 나서기도 했다.

아파트 사실확인원을 접수하고 대출을 해준 주택은행의 문제점도 확연히 드러났다. 사업시작 이후 아파트가 근저당 될 때까지 주택은행이 건우주택에 대출해준 주택기금은 총 30억1천2백88만3천원. 이중 2억1천만원은 아파트 준공검사 후에 줘야할 돈이었으나 근저당 설정 직후 나갔다. 이는 임대아파트에 지원하는 주택기금은 건축진척에 따라 돈을 지급해야 하는 대출규정을 정면으로 위배한 것이다. 결국 주택은행은 주지 말았어야 할 돈을 건우주택 이모 사장에게 건네주었고, 회사가 부도나면서 이 돈은 한푼도 구경하지 못한 입주민들의 부담으로 돌아와 있다.

■입주민들 처지
입주민들이 그동안 겪어 온 정신적 물질적 고통은 실로 막대하다. 내집마련의 꿈을 꾸며 임대아파트에 입주했던 주민들은 준공검사도 나지 않은 곳에서 몇 년째 생활하고 있다. 건우주택이 아파트 준공전에 부도가 났고 부도이후 공사를 승계할 보증회사가 없었기 때문이다. 지금도 곳곳이 부실상태로 남아있다. 아파트 소유권도 사실상 근저당을 설정해 놓은 주택은행에 있다. 수천만원의 임대보증금을 내고 들어온 집이 준공검사도 받지 못했고 임대보증금 마져 되돌려 받을 수 없게 된 것이다. 준공검사가 나지 않은 아파트이다 보니 집을 매매할 수도 없고 소유권도 인정되지 않고 있다. 주민들은 이번에 소송을 진행하면서 상당액의 소송비를 부담해야 했다. 또 원고패소 판결이 나옴으로써 군과 주택은행, 감리회사측 변호사 비용까지 부담해야할 입장이 됐다.

주민들이 경매를 통해 아파트를 낙찰 받은다 해도 또 다른 부담이 기다리고 있다. 준공검사를 받기위해 아파트를 수리하기 위해서는 10억원 이상이 소요될 것으로 추정되고 있다.

이에따라 현재의 입주민들이 최소한의 권리를 지킬수 있도록 하기 위해서는 지역적인 차원에서 문제해결방안이 모색되어야 할 것으로 요구되고 있다. 우선 주택은행이 아파트를 경매에 들어갈 경우 현재의 입주민들이 낙찰을 받을 수 있도록 지역민들의 적극적인 지원이 필요할 것으로 보인다. 자치단체 차원에서 주택은행과 긴밀한 협의를 통해 입주민 부담을 최소화해야하는 것도 물론이다. 건우아파트 문제는 현재의 입주민들이 실제 소유주가 되어 권리를 행사할수 있을 때까지 지역의 가장 큰 현안중의 하나로 남아있어야 한다.      


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